的沃尔格林，CVS中，和Rite Aid – 重新投资者应该知道
有3在美国的各大连锁药店沃尔格林，CVS中，和Rite Aid。以下是有关2012年3大型连锁药店的一些关键统计数据：
1。 沃尔格林市值28.51亿美元，在2011年的总收入（$ 45.1B）从处方收入$ 72.2亿美元，而据标准普尔评级A的沃尔格林，75％居首位美国的人口居住在其门店3公里。 2010年4月，它收购了在纽约大都会带来2012年2月的7841药品商店沃尔格林的总经营面积，其中包括137医院现场药房258 Duane Reade等药店。
2。 的CVS 56.56亿美元，市值为107.1亿美元的收入（从CVS处方收入和405亿美元，从它的Caremark公司处方邮购收入$ 16.1B），标准普尔评级排名第二为BBB +。截至2011年12月31日，CVS经营7404药店。
3。的 Rite Aid公司行列（第四届第三，仅次于沃尔玛处方收入）与市场上限的14.9亿美元，26.1亿美元收入（从处方收入$ 17.1B），经营的4714药店2011年2月，标准普尔评级
投资者由于以下原因，这些连锁药店购买自用物业的B-：
1。药店生意非常衰退不敏感。人生病时，他们需要医药，无论经济状况。在美国富国和穷国的人有获得药品。有些人甚至认为低收入的人使用药物越来越多，由于政府援助方案所提供的免费或低价药品。因此，租户应做好在艰难的时间和钱支付租金给业主。
2
。药店业务在美国有良好的应用前景：
一个人是活的时间更长，需要更多的药品，以维持长寿，例如： Actonel的骨质疏松症，阿尔茨海默氏症的症状安理申。年长者比年轻者倾向于使用更多的药品，因为他们往往有更多的医疗问题。
一个药物市场不断扩大的美国人口为78万婴儿潮正在接近退休年龄从2008年开始，连锁药店的预期，对医药的需求在未来20年内增加。继续增长。越来越多的美国人患有各种疾病。美国人患有季节性过敏，在过去的15年里翻了一番，达到37万个“财富”杂志的人。他们花了5.4亿美元，2009年为药物过敏。其腰部线条气球（75％的美国人预计要到2020年超重或肥胖），越来越多的美国人被诊断患有糖尿病，高胆固醇，年龄年轻化。此外，医生还建议治疗各种疾病迟早由于更好地了解有关的疾病。例如，医生现在开的抗逆转录病毒药物的病人感染艾滋病毒，而不是等待成为艾滋病感染后不久。更多的医生结合口服药物，胰岛素治疗2型糖尿病，而不是只单独口服药物。所有这些因素都增加了药品市场的规模。
一个在基因工程的研究进展，介绍了各种新的基因组DNA检测试剂盒，基因诊断遗传性疾病和精神障碍的漏洞允许。基因检测是目前诊断行业增长最快的部分。这些基因测试，有些人可能会转变为直接面向消费者的检测试剂盒，在不久的future.Upon FDA批准的药店，这些新产品将有可能带来额外的收入为药店。
一个·使用一个裁缝分子的新方法，称为基于结构的设计;想出新药物的制药公司，他们可能没有发现，否则，如由辉瑞公司治疗肺癌。
一个xalkori·通过医疗改革法案于2010年3月23日，估计有33多万美国提供保险。这是一个伟大的礼物，到药店行业。
一个·有新的药物来治疗以前无法治疗的疾病，新的疾病，如男性的不满，阿瓦斯丁为结肠癌，乳腺癌的赫赛汀，伟哥。新的药物是非常昂贵的，例如一年的阿瓦斯汀的供应成本约55,000元。礼来公司在2007年已售出约48亿美元美元的再普乐精神分裂症，但大多数人从来没有听说过这种药。
一个·有批准现有的药物治疗新疾病，从而提高他们的销售收入。例如，Lyrica的最初用于治疗糖尿病患者的神经变形破坏的人引起的疼痛。它正在通过FDA批准用于治疗纤维肌痛每WebMD的影响580万美国人。
一个大的进步·遗传学，生物学和干细胞研究，预计将产生一类新的药物来治疗糖尿病，帕金森氏症各种罕见的遗传性疾病。例如，从诺华的新药Ilaris目标，有只有7000全球知名案件的遗传性疾病的遗传原因。然而，诺华公司希望逐步扩大其药物的一个重磅炸弹药物类似的基因。
一个技术和现代生活的介绍，并要求新产品，如造成更常见的疾病怀孕检测试剂盒，更强更清晰的脚趾甲兰美抒，Latisse不再与厚的睫毛，男性脱发，普力马更年期症状，糖尿病监视器，电动牙刷，隐形眼镜，镜片清洁剂，减肥药，维生素，节育柔沛避孕药，宫内节育器，营养补充剂和降胆固醇药（美国人花在胆固醇药物单独每IMS健康，康涅狄格州的咨询公司，监控药品销售在2006年的近$ 26B。）
一个·前客户可以得到医药过道或药店柜台，他们必须通过由巧克力，汽水，数码相机，手表，玩具，洋娃娃，啤酒和葡萄酒，化妆品，电子游戏，花卉，香料，和贺卡。药店希望你用一个小时的照片服务。商店也进行季节性商品，例如：万圣节服装，“在电视上看到”商品，如Shamwow。因此，客户比他们的处方药，这些药店购买。 CVS的报告说，非药店销售代表2007年一月该公司的总销售额的30％。为沃尔格林的数字是34％和37％的Rite Aid。许多药店的位置是影响便利店，特别是那些在住宅或农村。等沃尔格林希望，客户也拿起在其门店WD-40，螺丝刀，而不是在Home Depot的泰国香米，鱼露，以避免西夫韦或克罗格超市之旅。在经济衰退期间，这些非药物项目的销售，为客户购买他们需要什么，而不是他们想要的东西。沃尔格林尝试的项目数减少4000。还介绍了其自有品牌具有较高的利润率。
一个·有更多和更通用的药物在市场上颇受欢迎的名牌大片失去了20年之久的专利，例如：在2010年立普妥（世界最畅销的药物来降低胆固醇），万艾可（你知道什么是）在2012年。药店宁愿出售仿制药的客户，由于更高的利润，比名牌药品。
一个很多人都沉迷于止痛药，如二氢/羟考酮。每DEA方法在2012年，有150万美国可卡因上瘾，但7万处方药上瘾。
一个笔者估计，至少有10％的配药的处方药是不是在所有使用坐在药柜闲置。他们最终过期，扔掉。
3。这些公司签署NNN以非常长期租赁，保证他们的企业资产。这使得在相当低的风险，尤其是对沃尔格林的S标准普尔“A”的评级，相关物业的投资。事实上，这些属性有时被称为投资级属性。一旦连锁药店签订租赁合同，他们付房租，及时的和及时的。笔者不知道这些连锁药店，其中住户未能支付租金租用的任何属性。即使在商店关闭，由于销售疲软（沃尔格林在2007年关闭119店），这些公司可能会转租物业给其他公司，如先进的汽车零部件和继续主租赁支付租金。
一个·一个典型的沃尔格林租赁20-25年的主要长期加8-10五年选项组成。在主项和选项，会有大部分租赁没有加租。这是投资在沃尔格林药店的主要缺点。
一个典型的CVS租赁20-25年的主要长期加4-5五年选项组成。租金通常是平坦的，在主内，然后有一个2.5％-10％，在每5年选项
一个·一个典型的Rite Aid公司租赁的租金增长。由20-25年的主要长期加上4-8五年的选项。租赁往往有增加的租金每5-10年。
投资风险
虽然在一般的药店经营是经济衰退的不敏感，也有风险在您的投资包括：
1）投资在药店的主要缺点是有很长一段时间的租金很少或根本没有磕碰，如20-50岁，尤其是对沃尔格林。所以租金是有效地降低了通货膨胀因素后。这是这些属性不吸引年轻投资者的主要原因之一，尤其是当帽率低。3连锁药店现在
2）有一个新的强大的竞争对手，沃尔玛。沃尔玛销售处方药，在4000多家沃尔玛，山姆俱乐部和邻近市场的门店，在49个州。截至2012年，沃尔玛是世界第三大药品零售企业处方销售17.4B美元，Rite Aid公司提前与处方销售17.1B美元。被称为零售巨头在2006年推出一个高度公开的$ 4通用处方药计划，现在售价为350仿制药，30天的供应。药物的实际人数少，计算不同的药物的药物具有不同的优势。例如，算作3药物二甲双胍500毫克，850毫克，1000毫克。沃尔玛可能对这些药物的利润很少，如果有的话。然而，市场营销活动 – 由总统和美国沃尔玛的首席执行官比尔·西蒙，创建，生成了很多宣传沃尔玛。沃尔玛希望与其他处方，它具有更高的利润率提请其门店的客户。只是一个名牌Lyrica的处方不科学的调查，笔者发现在Costco，沃尔格林和沃尔玛在中间的最高价格最低价格。其他药品连锁店尝试以不同的方式对付沃尔玛。现在的目标提供了相同的350元为30天供应4仿制药。沃尔格林有一个会员费提供1400为美元1/week少仿制药的处方药俱乐部。 CVS表示，其竞争对手将匹配任何优惠。
3）首席商务记者里克·纽曼从美国世界与新闻报道，预计Rite Aid公司在2009年可能无法生存。 Rite Aid公司仍是在2012年左右。预测似乎Rite Aid公司在2012年离开，因为它是能够长期条款的债务和再融资，销售收入有所增加。
4）药物也销往超市，Target商店，和Costco千元仓库。然而，有没有驱动器，通过在这些商店或沃尔玛，以方便落处方拿起药品的窗口。客户将无法在午餐时间或下午7时后，拿起他们的处方，在Target商店或超市。他们需要有成员在Costco买的药品。其他人可能不填写他们的处方，在沃尔玛，因为他们不想与典型的沃尔玛客户，谁是中低收入阶层打成一片。和一些婴儿潮一代不想在Target或沃尔玛填补他们的处方，因为他们没有舒适的椅子坐下来，等待他们的药品。
5）药品零售企业在一定程度上控制药品福利管理者（PBMS）。通常，客户从他们的健康保险的公司，如处方覆盖蓝十字。这些矿务局代表保险公司管理处方的好处。沃尔格林在2012年失去了价值超过50亿美元，主要矿务局Express Scripts的合同。沃尔格林收入立即在2012年第一季度下降，Express Scripts的客户无法填补他们在沃尔格林处方。 PBMS是同时在药品零售企业通过邮购不需要租赁昂贵的零售空间。目前处方邮购捕捉处方总收入的20％以上的市场份额。客户应该改变他们的处方购买习惯邮购（有没有这样的证据在2012年），它可能有负面影响，连锁药店业务。
6）在飓风和龙卷风的地区，许多租赁NNN以租赁的屋顶和结构的异常。因此，如果屋顶被损坏，您将必须支付的费用。
7）承租人可以移动到新的位置在道路上或在街对面的租赁期满时。这种风险是很高的，该属性时在位于小城镇，那里是低门槛进入，即大量空置和发展的土地。
8），承租人可以要求租金优惠，以提高其底线在艰难的时刻。如果承租人是Rite Aid和如果店里有低的销售收入和/或高于市场租金。
9）越来越多的美国人走开，从他们的处方，特别是最昂贵的品牌的可能性更高名药。这可能有药店，并因此可能引起药店封的销售收入和利润的负面影响。据威科制药解决方案，医疗保健数据公司，近10个品牌药的新处方与商业医疗保险计划在2010年的人民所抛弃。这是高达88％，比4年前的经济衰退开始之前。这种趋势在推动走高的共同支付名牌药物，因为雇主转移给员工更多的保险费用。
其中3个连锁药店，沃尔格林和CVS一般药房的一部分的最佳地点在主要路口，Rite Aid公司拥有少于溢价地点。沃尔格林往往从药房学校聘请优秀毕业生，Rite Aid的与底部毕业生落户，同时节省成本。在可能的情况下，所有的连锁药店试图填补利润率较高的仿制药的处方沃尔格林：
1）。该公司成立于1901年由查尔斯·沃尔格林，老在芝加哥。虽然该公司已超过100年的存在，大多数商店都只有5-10岁。这是最好的管理公司在三个连锁药店，并在美国最受尊敬的上市公司之间。该公司已拥有良好记录的管理人员和运行聘请来自高校的优秀毕业生。由于其卓越的财务实力 – 科学技术PA评级 – 和优质的不可替代的位置，，沃尔格林租赁物业获得的最高价每平方尺和/或盖率最低的3间连锁药店。此外，的沃尔格林获得单位的租金或极低的租金为20至60岁的增加。在2012年盖率往往是在低5％至6.5％的范围。投资者购买沃尔格林往往是更成熟，即接近退休年龄。他们正在寻找一个安全的投资，它更重要的是获得的租金检查，而不是得到赞赏。他们往往比较其沃尔格林投资从美国国债或银行存款证明书的回报率较低的回报。沃尔格林在2008年和2009年开设了许多新的商店，因此你看到许多新的沃尔格林商店出售。在2010年及以后它会减慢这种扩张和重点：的CVS公司成立于翻新现有店铺，而不是CVS连锁药店的
2） 1963年在Lowell，MA斯坦利·戈尔茨坦，西德尼·戈尔茨坦和拉尔夫·霍格兰德。 CVS的代表名称为“消费价值百货”。截至2009年，CVS在美国拥有约6300店，主要是通过收购。于2004年，CVS买1200爱克德药店大多是在得克萨斯州和佛罗里达州。在2006年，CVS买了700萨翁和“有组织及严重罪行条例”药店主要集中在南加州。和CVS在2008年在加利福尼亚，夏威夷，内华达州和亚利桑那州为29亿美元美元收购了521多头药品商店。龙药品的收购，似乎是一个很好的，因为它的CVS没有任何商店在北加州和亚利桑那州。此外，价格也包括房地产。它也买了Caremark公司，一个最大的PBMS和CVS Caremark公司变更公司名称。时的CVS买了1200爱克德商店，形成一个单一的实体公司（有限责任公司）拥有每个爱克德商店。每个有限责任公司与业主签订的租赁。在一个默认的情况下，雇主可以唯一合法后的有限责任公司的资产，而不是从任何其他CVS的国有资产。虽然雇主失去企业资产从CVS保证安全，这是不知道任何事件，其中CVS关闭商店，不支付租金。
3）成年礼的援助 Rite Aid公司成立由亚历克斯草（他刚刚过去的2009年08月27日，82岁）和其在1962年的第一家专卖店在宾夕法尼亚州斯克兰顿，作为的“ThrifÐ折扣中心”开幕。它的Rite Aid公司正式成立，并在1968年上市。 Rite Aid公司的时候，亚历克斯Grassstepped作为公司的董事长兼首席执行官，于1995年，是全美最大的连锁药店总门店和2号在收入方面的条款。他的儿子，马丁草，接手，言过其实Rite Aid公司的盈利在20世纪90年代末，但于1999年被推翻。 Rite Aid的是现在的3间连锁药店中最薄弱的经济。 2007年，成年礼援助约1,850布鲁克斯和Eckerd药店大多沿东海岸，赶上沃尔格林和CVS收购。在这个过程中，它增加了一个巨大的长期债务，是基于其市场价值的最杠杆的连锁药店。布鲁克斯和Eckerd的整合似乎并不顺利。从这些商店的收入下降幅度高达20％后，他们改变了Rite Aid公司的标志。 2009年，成年礼的援助超过4900家门店，收入26亿美元以上。数字下降，在2010年至4780商店和为25.53亿美元的收入。 2009年1月21日，穆迪投资者服务Rite Aid公司从“Caa1”下调为“Caa2”，8个投资级以下的缺口。两者的评级是“垃圾”，这表明信贷风险非常高。 Rite Aid公司联系业主人数在2009年试图获得租金优惠，以改善底线。 2009年6月，Rite Aid的成功完成再融资1.9亿美元的债务。在2012年，沃尔格林与Express Scripts的合同问题的Rite Aid公司利益。同店销售额增长2.2％，3.2％和3.6％，2012年一月，二月和三月分别。 Rite Aid公司在2012财年截至2012年3月3日，钱仍不失。然而，它正在失去少每股0.64美元，比2011财年的每股0.43美元在2012年。该公司预计2013财年中，更好的前景。
的需要考虑的事情时，在一家药店投资
如果你有兴趣在租用的物业投资连锁药店，这里有一些事情要考虑：
1。如果你想要一个低风险的投资，去沃尔格林。在稳定或增长的地区，安全程度是相同的财产是否是在加利福尼亚州，在那里你得到5.5％的上限或得克萨斯州，在那里你可以得到6.5％的上限。所以，在加州物业投资，作为主要的上限利率为基础的属性值没有显着的优势。在2012年，提供沃尔格林盖率似乎新的商店从2009年的7.5％-8.4％回落至5.5％-6.5％。
2。如果你愿意承担更大的风险，然后再与成年礼的援助。加州以外的一些性质，可提供高达9％的上限利率，在2012年。然而，在3个药品连锁店Rite Aid公司有机会在2010年的10.5％。它应该宣布破产，Rite Aid公司有选择挑选哪个位置，保持开放和地点，以终止租赁。为了尽量减少风险的商店关门，选择一个强大的销售和租金收入的比例低的位置。
3。融资应该是一个重要的考虑因素。而盖率比Rite Aid公司沃尔格林较低，您将能够获得最优惠的价格和条款的沃尔格林。
4。如果你是一个保守的投资者或冒险家，你可能要考虑一个CVS药房。它具有为BBB +标准普尔的信用评级。其上限利率是高于沃尔格林但低于Rite Aid公司。有些租赁可提供更好的租金颠簸。另一方面，一些CVS的租赁，尤其是飓风地区的特性，例如：佛罗里达州是不是真正的NNN以租赁，业主负责的屋顶和结构。因此，请确保您调整帽率相应下降。一些CVS的位置有现场Minuteclinic由注册护士组成。由于该诊所的想法是最近推出的，它不清除诊所内CVS是一个加号或减号商店的底线。
5。所有3个连锁药店也有类似的要求。他们都希望非常明显的，独立的，约10,000个矩形的财产 – 14500 SF在1.5 – 2英亩土地，最好是在一个角落约75 – 80车位，在成长和高流量的位置。他们的财产都需要有一个驾车通过。因此，你应该避免购买内嵌属性，即不是独立的，没有驱动通过Windows财产。有机会的话，这些药店可能不想续订租赁合同，除非财产是位于一个人口稠密的居民区附近没有空置的土地。此外，如果你获得的财产，不符合新的要求，例如驾车通过，你可能有作为贷方的融资问题越来越意识到这些要求。
6。如果药店是每天24小时开放，这是一个更好的位置。连锁药店不开的商店，一天24小时，除非位置吸引顾客。
7。许多属性可能有一个百分比租赁，即业主可以得到额外的租金时，商店的年收入超过一定数字，例如500万美元。然而，经常用来计算百分比租金收入不包括的项目页长的清单，如酒和碳酸饮料，烟草制品，晚上10点以后，由政府计划支付的药物出售的物品。排除销售收入占到商店的总收入高达70％。因此，笔者看到只有2家专卖店，房东是能够收集额外的百分比租金。百分比租金的商店需要向房东汇报其年销售额。作为一个投资者，你要投资具有较强的销售总额，如在商店超过每平方英尺500美元一年。此外，您还需要检查的租金收入的比例。如果这个数字是在2-4％的范围内，很可能是非常有利可图的商店，商店关闭，所以机会是低。
8。租户有多好不要紧，避免投资在下降，例如底特律和/或低收入地区的小城镇或低于30,000居民在5公里环。在一个小镇，它可能是镇上唯一的药店和捕获大部分的市场份额。但是，如果竞争对手在该地区打开一个新的位置，收入可能会受到严重影响。此外，承租人可以随时移动到新的位置在道路上时，租赁期满后，因为是低门槛进入一个小镇。这些特性是很容易的，现在买难卖后。信贷市场紧张时，你可能有问题，找到贷款人，以资助这些属性。
9。许多属性有一个现有的贷款，买方必须承担。如果你拥有了1031交换，三思而后行购买此物业。你应该认清前进之前，贷款人的贷款假设要求。如果您不能承担现有的贷款（假设现有的贷款是多了很多很难获得新的贷款），你可能会用完了1031交换时间，并可能须支付资本收益。
10。除少数例外，连锁药店有以下几个原因不拥有他们所占据的商店。这里仅仅是他们夫妇：
– 他们知道制药企业，但不知道房地产。股票投资者也不会希望沃尔格林成为房地产投资公司
– 拥有的房地产，会要求他们携带大量的长期债务，这不是一个公开上市的公司的高招
11。约10％的药店出售的性质和典型的CVS药店需要极少量的股权收购，例如：购买价格的10％。但是，您需要承担现有完全摊销贷款，现金流为零。也就是说，由承租人支付租金的，都必须用于偿还贷款。盖率可能会在7-9％的范围内，贷款利率可能在5.5％至6％范围内的吸引力。因此，投资者的回报在10至20年的贷款。然而，你有没有积极的现金流。这需要你来与外界的现金支付租金利润（租金和按揭利息之间的差额）所得税。你不再拥有的财产，将得到更多的外部资金，您将需要支付的按揭利息所得税少走向结束。那么，谁愿意购买这种属性
– 从其他投资物业有重大损失的投资者。通过收购这零现金流动性，他们可能会抵消收入从药店租户对其他投资物业的损失。例如，物业出租利润105,000美元一年，投资者也有来自其他物业10万美元的损失。因此，合并后的应课税利润只有5,000元
– 。不知情的投资者，谁不认为他们必须筹集更多现金来缴纳所得税
住户标准普尔评级出来的思维
如果你把太多的重量，你可能最终要么采取了很多的风险，或传递了良好的机会。一个很好的位置应该是在你的决定关键投资药店常常说，一个糟糕的企业应该做一个伟大的位置，而最好的租户将无法在一个糟糕的位置。一个沃尔格林商店被关闭以后（是的，沃尔格林在2007年关闭119店）仍然是一个糟糕的投资，即使沃尔格林继续按时缴纳租金。所以你不想在一家药店盲目投资，只是因为它有1沃尔格林上building.No公司的标志是够疯狂关闭一个有利可图的位置。它不采取火箭科学，了解财政薄弱的公司，如Rite Aid公司将尽一切努力保持打开一个有利可图的位置。另一方面，一个经济强大的沃尔格林将需要保持一个无利可图的位置打开的理由。那么，你如何确定药店的位置，如果是有利可图的，如果承租人不要求披露其利润及损益表？答案是你不能。然而，就可以使一个受过教育的猜测基础上商店的年度总收入，经常报道房东在租赁的百分比条款的规定。与总收入中，你可以决定租金与收入比率。比率较低的商店，越有可能是有利可图的。例如，如果每年的基本租金是$ 250,000，而商店的总收入是500万美元的租金收入的比例为5％。作为一个经验法则，很难赚钱，如果这个比例超过8％。所以如果你看到一种仪式援助，然后用3％的租金与收入比率你知道这可能是一个非常有利可图的位置。在事件Rite Aid公司宣告破产时，它会保持这个位置打开，并继续支付租金。如果你看到一种仪式援助药店与3％的租金收入的比例提供10％的上限，机会是，它是一个很好的回报的低风险投资和租客将最有可能续租。 Rite Aid公司的企业担保的弱点可能是并不重要，Rite Aid公司作为租客的风险是不是真的，新的25年租约significant.Drug店往往在较低的上限，例如出售新门店的6-7％的上限，对租赁剩余的5-10年成立地点的8.0-8.5％的上限。这是因为投资者害怕，租户可能不再续签租约。不幸的是，贷款人也有同样的恐惧！因此，许多贷款将不会留在租赁2-3年资助药店。事实上，药店有新的租赁价格溢价意味着他们有可能贬值20％（新购买6％的上限，在7.5％的上限销售，租赁时有8年的左）。一些投资者将不考虑在药店留下的5-10年租赁投资。他们可能只是忽略了一个事实，是不可替代的位置，具有非常强的销售店可能。住户根本没有续订租赁以外的其他选择。
大卫五陈德良主席和首席投资顾问，Transmercial商业地产及贷款经纪公司在加利福尼亚州圣何塞市。他的网站是 www.transmercial.com 。他可能会联络（408）288-5500。 transmercial确实在所有50个州的业务。大卫目前提供免费房地产投资讲座/研讨会：。
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